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房贷新政出炉 开发商称房价不会下调  

2007-09-30 02:15:05|  分类: 房地产市场分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       中国人民银行、中国银监会27日晚联合发布通知,对房地产信贷政策重新做了调整,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,要求贷款首付比例不得低于40%,同时商业用房和商住两用房贷款最低首付比例分别为50%和45%,且商业用房贷款期限不能超过10年,贷款利率至少提高一成。

      

中农工建四大银行以及深发展、光大、浦发银行有关人士昨日在接受记者采访时透露,目前仍未接到具体通知,因此房贷新政的实施时间还不明确。不过,业内人士表示,各家银行应该会抢在“十一”之前推出新政,否则将会刺激市民在十一“抢房”。

新政

首付款随套数增加“水涨船高”

通知指出,商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对于购买首套自住房且套型建筑在面积90平方米以下的,仍执行20%的最低首付比例,对购买首套自住房且面积90平方米以上的,继续执行30%的最低首付比例。

为了防范信贷风险,对于已贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款最低首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付比例和利率水平随套数增加大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

另外,考虑到购买商业用房的投资性较强、经营风险较高,要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的,最低首付比例由原来的40%提高到45%,调整幅度小于商业用房调整幅度。

疑问

新政实施时间未定

国庆前还是国庆后大有文章

由于央行和银监会的联合通知中没有明确房贷新政的实施时间,让各家银行措手不及。据悉,各大银行昨日与总行进行密切沟通,商讨新政的实施时间。中行、工行、光大等各家银行均表示,尚未收到总行的正式通知。

光大银行广州房贷新政出炉 开发商称房价不会下调 - 蓝色情人 - 蛇性人生——思味生活分行个贷部经理沈宇华表示,目前总行正在研究房贷的调整计划,预计国庆之后会将调整通知下发到各分行。民生银行广州分行个贷部有关人士则称,分行尚没有接到有关通知,在正式通知下发前,对第二套房仍按照三成的首付比例提供贷款,大概国庆之后才会有调整。

不过,深发展广州分行个贷中心有关负责人分析指出,各家银行房贷新政应该会抢在国庆前出炉,如果在国庆后才实施,将极大刺激市民“十一”购买第二套住房,炒楼者更会抢搭“末班车”,从而进一步抬高房价,这显然与政策出台的初衷相违背。

第二套房难以界定

以个人还是家庭为单位没有标准

银行业内人士表示,之前银行在放贷时主要看贷款人的信用记录,基本上不会考虑是贷款人购买的第几套住房。因此,目前各家银行对第二套及第二套以上房贷的界定仍缺乏明确的标准,这也许会直接影响房贷新政的执行。

按照央行的说法,“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款购买的自住房,“第二套(含)以上住房”则是借款人利用贷款购买的首套自住房以外的其他住房。沈宇华指出,监管部门只能提供总的指导性意见,具体操作的细节问题则由各行自行处理。

招行广州分行有关人士指出,他们目前都是根据央行的个人征信系统里的资料来判断贷款人申请的是第一套还是第二套房贷。也就是说,如果贷款人此前在个人征信系统里有过房贷记录,接下来的房贷将被视作第二套房贷。但对所谓的“第二套房”应该是个人购买的还是家庭购买的,目前各家银行也都没有一个明确的界定标准。

不过,单纯根据个人征信系统来判断问题很多。比如,某市民因第一套住房面积偏小而购买大房子改善居住条件,其间向银行申请房贷时,如果执行第二套房贷的首付比例和利率,则有失公允。再如,如果此前的一套房贷已经还清,现在再贷款买另一套房,算不算第二套房?还有,按照央行现有的征信系统,只有当购房者向银行贷款后,银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房,而目前央行的征信系统并未与房管部门的系统互通,银行并没有太多的办法判断一个人到底有多少套房子。

 

第二套房贷利率提高后的月供增幅

现在的利率:7.83%  新政后利率:8.613%

供房年限 30万元 30万元 50万元

20年 10年 20年

调整前 2477.67 3612.94 4129.46

调整后 2625.08 3737.82 4375.13

月供增幅 147.41 124.88 245.675

(注:等额本息 单位:元/月)

三种情况算第二套房

农行广东分行房贷部有关人士称,农行主要是通过央行的信用征信系统和农行内部的信贷管理系统来确定是否是第二套住房。银行会要求贷款申请人提供结婚证明,对于夫妻二人的贷款均按照同一借款人执行;如果贷款申请人拒绝提供结婚证明,则需要出示未婚证明材料。

若属于以下3种情况,银行基本上可判断是第二套住房:

第一,在广州已有一套住房,如果再到其他城市买房,将会按第二套房处理。

第二,夫妻二人中一人已贷款购买一套住房,如果想以另一方名义再按揭购买一套的话,按第二套房处理。

第三,如果一方离婚后获得一套房产,再婚后以对方名义再贷款买房,在提供结婚证明之后,仍按第二套房处理。

■业内说法

“将抑制楼价上涨过快”

昨日,记者就新政对广州楼市的影响采访了广州市有关专家、业界人士和市民,不少人认为新政会在一定程度上抑制炒房投机行为,但房价是否会受抑制尚不能过早下结论。

广东省社科院研究员黎友焕博士表示,约1个月前坊间就传闻第二套住房首付将提至四成,他们跟踪案例发现,市场上对此已有所反应,包括投资者都表现出观望彷徨的情绪。对房贷新政最敏感的是炒家。炒楼的特点就是出货慢,新政出台后,炒家短期内将面临集中抛售、无人接盘的现象。

他预计,广东乃至广州的房价都将改变升势过快的局面,“过去一两年升势过快的历史已经过去”。

“政策太轻微,影响不大”

但也有业内人士认为,与楼价上涨幅度相比,房贷首付款比例提高一成“算不了什么”,对投资者而言,依然有利润空间。

中原地产项目总经理黄韬表示,相对于楼价上涨的幅度,首付比例的提高幅度显得太少了,力度不够。他举例,一套价值100万的房子,政策前后贷款首付也就多了10万,但从目前楼价上涨的速度来看,这套100万的房子几天内可能就上涨了10%。尤其是珠江新城,像这样楼价一天一变的区域更是如此,所以对多次置业者来说,其买房行为不会受新政影响。

广州地产专家韩世同的观点与此相同。他认为,此次新政涉及面很小,仅仅对第二套房贷作出限制,而不是对购买第二套房的行为作出限制。黄韬认为,第二套住房首付提高至40%的幅度太小了,如果停止第二套房贷款,影响会更明显。

“炒家年底或抛售房子”

工行广东分行有关人士表示,新政将遏制第二套房的购房融资需求,从而减少一定的购房需求,但导致当前广州地区房价上涨过快的因素较多,房价是否下跌还有待于市场进一步检验。

沈宇华则称,对于已有一套住房,想置换新房的人来说,对这部分人的购房需求影响不会太大,而对于炒房的人来说,由于首付要多付一成,购房的风险加大了,是否要买房可能还要衡量一下。另外,对房价会有抑制作用,如果国庆期间购房成交量明显减少,说明房贷政策起到了一定效果。

某银行广东分行房贷部有关人士表示,房贷的调整对于整个房贷市场的冲击还是比较大的,除了央行不断加息,年初房贷将上调外,现在第二套房贷利率也在基准利率的基础上再提高一成,一些炒房的人由于无法将供房继续下去,可能会在3个月后会出现抛售房子的现象。

市场反应

开发商:房价不会下调

提高第二套住房的首付,一些以投资客为主要消费群体的楼盘是否面临成交量下跌?

广州某楼盘以“酒店公寓”为卖点吸引不少投资客。其负责人表示,目前出售的公寓一套大多在600万左右,买家绝大对数都是多次置业者,首付比例提高后,也就多付了60万的首期,而且这也属于房价的一部分,是“自己必须买单”的内容,只不过早晚问题,因此对买家影响不大,反而是“贷款利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍”的条款对买家心理影响较大。

该负责人同时表示,尽管新政对楼盘的成交量会有一定影响,但不会以调低价格的方式应对。海珠区某楼盘销售总监表示:广州市区的土地供应只会越来越少,能付得出首期40%的买家不在少数,整个市场仍然是买多卖少,供应量不足。因此,开发商绝对不可能在近期降价。

市民:暂时搁置卖房计划

家住在海珠区的温太太去年在番禺区一大型小区购进一套商品房。近一年来,广州楼市上涨较快,他们本来计划用这套商品房改善居住环境,现在也改变了主意,“如果卖出去能赚钱,就卖了。”

听闻房贷新政,他们决定这套新房还是先不卖了。因为他们改善居住环境的需求仍然存在,卖房再去买第二套,不但首付、利率都提高,怕资金难以支撑。

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