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购买第二套房首付四成的五大影响  

2007-09-30 02:55:08|  分类: 房地产市场分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      9月27日晚,央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号),传闻已久的提高首付款比例的政策终于尘埃落定;文件要求“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”;该文件的出台实施有助于挤出投资性购房需求,特别是有助于抑制投机性购房需求,从而有利于缓解市场供需矛盾,平抑房产价格。具体来说将对二手房市场产生五大影响:

一、市场交易量可能出现一定回落

从359号文件中可以看出,央行、银监会保护首次自住性购房、抑制投资性购房的意图非常明显,对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,仍然执行首付2成的比例,90平米以上的,执行首付3成的比例;这一政策并没有发生变化,对于购买首套用于自住的消费者并无影响;真正影响的是贷款投资多套房产的投资者;当前北京市二手房投资比例约为12%左右,市场仍然以自住需求为主,虽然投资性需求因此受到一定的抑制,市场交易量会出现一定的回落,但是以自住为主的北京二手房市场并不会因此出现大幅震荡。

二、价格会得到一定的平抑

359号文将对房价起到一定的抑制作用;这体现在降低了房价上涨的推力以及房源的增加;首先,近两年房价的快速上涨,除了供不应求这个主要因素外,投资者以及投机行为也对房价的上涨起到了推波助澜的作用,而在投资性需求减少后,投资对房价上涨的推动将会明显减弱,这有利于房价的稳定;其次,由于投资风险及持有成本大幅上升,投资者原本可以投资4套而后只能投资3套,这样相当于增加了1套供应;同时,部分投资性房源也因投资风险增加而释放到市场上,从而使得可售房源增加,在一定程度上可以缓解市场供需关系,使价格得到一定的抑制。

三、投资性购房会得到明显的抑制

359号文将对投资性购房行为产生显著的抑制作用,首付成本要提高一成,利率相当于提高了三成;目前基准利率为7.83%,投资者原本可以享受85折的优惠利率6.6555%,但现在要执行基准利率的1.1倍,即8.613%,涨幅达到29.4%;首付款的初期投资以及后期利息的大幅增加;使得投资收益及投资积极性都将受到极大打击;以投资一套95平米2居室为例,总价95万元,贷款期限20年。

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从表1可以看出,首付三成只要28.5万元,比例提高至四成后,需要38万元,增加了9.5万元;由于利率执行基准利率的1.1倍,虽然首付增加了一成,但是月供只比执行优惠利率时低32元,同时,利息却要增加87396元;对于大部分投资者来说,银行贷款及以租养贷是资金的主要来源,在首付多出近10万,利息多支付近10万元的情况下,许多中小投资者将会知难而退。

四、提前还款现象将显著增加

在央行及银监会的答记者问中,对第二套住房的界定为:“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房,而在当前二手房市场中,升级置业以及为父母、子女购房的二次置业比较普遍,为了避免买第二套住房时首付提高一成、利率提高三成的情况,消费者肯定会先进行提前还款,把第一套住房的贷款还清,在实际购买第二套住房时,就可以享受银行对第一套住房的低首付、优惠利率的政策;因此,359号文将使会显著增加提前还款的现象,由于投资者往往是以小博大,如果筹款把第一套住房的贷款提前还清,再投资第二套住房,这不利于投资者的资金周转,因此预计,提前还款的现象将会主要集中于购买第一套贷款未还清而第二套住房的自住购房者。

五、固定利率将更受青睐

自9月14日央行年内第五次加息后,各大拥有固定利率产品的银行,也纷纷提高了固定利率的利率水平,以光大银行固定利率为例,十年期基准利率为7.96%,可下浮至7.76%,与购买第二套住房的利率8.613%相比,固定利率的基准利率低了0.653%;同样贷款50万元,20年期,固定利率的基准利率月还款为4170元,比执行8.613%的利率少还205元;因此,对于购买第二套住房的消费者,特别是投资者,在不能享受优惠利率后,肯定会把目光投向固定利率;因此,固定利率将更受青睐。不过,359号文件并没有明确对购买第二套住房提高首付一成、利率执行基准利率的1.1倍的政策是否也适用于固定利率;如果适用,固定利率可能也会采取基准利率1.1倍的政策,如果不适用,固定利率肯定广受欢迎。

最后,提高首付款可以说是通过抑制需求从而调控房价的杀手锏;这个杀手锏未正式出台,就已经在地产市场引起波澜;自9月26日有媒体报道信贷新政要赶在国庆前出台后,9月26日、9月27日,地产股逆势大跌,9月26日A股地产板块大跌4.21%,9月27日地产股继续全面下跌;由此可见,房贷新政已经让资本市场的地产股率先“领跌”,从防范风险的角度来看,房贷新政出台也可起到“防微杜渐”之功效,避免类似美国次级贷危机的发生,由于北京市二手房市场是以自住为主,因此,359号文将会对房价一定的抑制作用,对于市场整体交易量影响则不大。

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