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杭州出台经济适用房管理办法 投资无利可图  

2007-10-04 18:52:48|  分类: 房产资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杭州点击查看杭州及更多城市天气预报市房管局网站上发布一则消息:经杭州市政府常务会议审议通过,《杭州市区经济适用住房管理办法》正式出台。与原经济适用住房政策相比,《办法》对经济适用住房的性质、保障性、建设标准、交易管理、申购审批制度及其他管理制度作了进一步的明确和规范。

首先解决低收入住房困难家庭

杭州市自1999年正式实施经济适用房制度至今,共组织了23次经济适用住房公开销售,合计推出房源29786套,建筑面积266.03万平方米,作为政府住房保障体系的重要组成部分,经济适用住房在解决中低收入家庭住房困难方面取得了积极成效。

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神,《办法》中经济适用住房的性质确定为:政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质、购房人拥有有限产权的政策性住房。至此,经济适用房的政策倾向性更加明确——首先解决低收入住房困难家庭的居住问题,而对经济适用房交易管理的规范则大大降低了其投资价值。

在此前《办法》审议稿中已将申请购买经济适用住房家庭的收入标准调整为“家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%”,新出台的《办法》中正式采用了该收入标准。

国家相关文件中将经济适用住房套型标准确定在建筑面积60平方米左右。根据杭州市的实际情况,《办法》中对此的表述是:经济适用住房保障面积标准为建筑面积60平方米,家庭成员4人(含)以上的,保障面积标准为建筑面积80平方米。

投资经济适用房基本无利可图

对人们最关心的经济适用房上市交易问题,《办法》也有了明确的回答:经济适用住房未满限制交易年限不得交易。经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起,满5年后允许上市交易,上市交易时,按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价(包括超过享受面积部分的经济适用商品房)差价的55%向政府交纳土地收益等价款;满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。对于已经购买经济适用住房的家庭,如购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定回购;未满5年因各种原因确需转让的,经批准可向政府申请经济适用住房回购。

此前坊间对土地收益交纳比例、回购等问题的种种猜测与疑惑,随着《办法》的正式出台,终于尘埃落定。按照成交价和购买价之间差价的55%向政府交纳土地收益等价款的规定,若算上资金成本等,投资经济适用房基本无利可图。

10月下旬有新一轮经济适用房申请

为保证经济适用住房销售公开、公平、公正进行,保障准入条件审核的全面性、准确性,经济适用房将建立由街道(或设有劳动人事部门的单位)公示、区建设(房管)局初审、市房产管理部门复审公示的多级审核制度。

每期经济适用房公开选房都会出现有人放弃房源的情况,造成《准购证》积压,影响经济适用住房公开销售进度。为了加大对违反经济适用住房建设、销售、管理行为的处罚力度,《办法》中规定:列入选房公告范围的申请家庭,如未参加当期选房或选房后放弃购买的,其《准购证》作废,且自当期选房开始之日起两年内不得重新申请购买经济适用住房。

据杭州市房管局相关工作人员透露,新一轮经济适用房申请受理将从10月下旬开始,具体时间以公告时间为准。经济适用房上市交易缴纳差价收益的55%的政策已经确定,那么现在经济适用住房已经可以过户交易了吗?哪些经济房要缴差价收益的55%?

虽然还在国庆长假,但很多杭州点击查看杭州及更多城市天气预报市民对于半个月前出台的《杭州市区经济适用住房管理办法》(以下简称《办法》)的关注依然不减。

昨天,记者从有关部门了解到,55%的差价收益上缴已确定,但操作细则尚未出台。杭州市产权交易中心的工作人员表示,急于过户的人也不用太着急,细则近期即将出炉。

为避免市民的重复咨询,杭州市房管局也就咨询比较集中的几个热点问题作出了权威性的解答。此外,为方便广大市民咨询《办法》内容,国庆长假期间,杭州市房改办特开通两路电话接受市民咨询,号码为87709591和87709612。

哪些经济房要缴差价收益的55%?

问:上市交易缴纳差价收益55%的适用范围有哪些?

答:根据国发〔2007〕24号文件和省有关经济适用住房文件精神,经济适用住房是解决低收入住房困难家庭的政策性、保障性、自住性住房。因此,经济适用房上市交易应缴纳土地出让金等价款。

2004年5月,国家四部委《经济适用住房管理办法》施行,对经济适用住房上市交易作出了“按照届时经济适用住房价格和同类地段商品房价格差价的一定比例交纳收益”的规定。2004年9月,杭州出台了杭政〔2004〕9号文件,贯彻执行国家四部委文件精神,对上市交易交纳收益办法作了一致的规定。到去年,有部分经济适用住房已满上市交易年限,因此,根据国家四部委文件和杭政〔2004〕9号文件精神,明确了55%的具体交纳比例。

解读:记者了解到,在杭州,在2004年9号文件出台以前已经完成交易的房子,是不需要缴纳差价收益的55%的。杭州市产权交易中心的工作人员告诉记者,去年杭州也有一批经济适用住房达到“满5年”的上市条件,但因为政策中“交纳差价收益”的具体比例一直没有确定,所以到目前为止,这批经济适用住房其实还没有成功过户的例子。今后,这批房子如果要办理过户手续,也是需要缴纳差价收益的55%的。

超享受面积部分分两种类型计算

问:上市交易缴纳差价收益55%在面积上具体如何计算?

答:已购买的经济适用住房如无超享受面积部分的,按照届时的销售价与当时购买经济适用住房差价的55%向政府交纳土地收益等价款。

如有超享受面积部分的:(1)超过经济适用住房享受标准面积部分,经杭州市物价局批复按商品房价格销售的,其超面积部分在上市交易时,按商品房交易的相关税费收取,不计缴55%差价;(2)超过经济适用住房享受标准面积部分,经市物价局批复按经济适用商品房价格销售的,其超面积部分在上市交易时,按照届时的销售价与当时购买经济适用住房差价的55%向政府交纳土地收益等价款。

解读:2001年之前,杭州几个经济适用住房小区,对于超享受面积部分,是按照经济适用商品房价格销售的。因此,也只有2001年以前的那批经济适用住房,才适用第二种情况处理。而2001年以后购买的经济适用住房,如东新园等小区,上市交易时,超享受面积部分,只需要按商品房交易的相关税费收取,不计缴55%差价。

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